La regla del 28/36 limita la vivienda al 28 % del ingreso bruto mensual y todas las deudas al 36 %. La vivienda incluye impuestos y seguros, no solo capital e intereses.
Lo que aprueba un prestamista no siempre es lo que puedes pagar con comodidad. La aprobación usa ingresos brutos; tú vives con los netos.
La vivienda no debería superar el 28 % del ingreso bruto mensual y todas las deudas, incluida la hipoteca, el 36 %. Con 8.000 $ brutos mensuales, serían 2.240 $ para vivienda y 2.880 $ para todos los pagos mínimos.
Cambia el precio que puedes alcanzar, no el pago mensual que puedes sostener. Una entrada mayor también evita el seguro hipotecario privado al superar el 20 % de capital propio, lo que puede ahorrar más que los intereses.
Los prestamistas usan ingresos brutos y deudas del informe crediticio. Cuidado infantil, ahorro para jubilarte, seguros y mantenimiento real de la vivienda pueden quedar fuera, aunque sí formen parte de tus gastos.
Una referencia habitual es entre el 1 % y el 2 % del valor de la vivienda al año, además de impuestos y seguro. En una casa de 400.000 $, son entre 4.000 $ y 8.000 $ anuales adicionales.
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El precio de vivienda que permiten las reglas del 28 % y el 36 %, el alquiler según la del 30 % y el salario necesario para la casa que quieres.
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Vivienda que puedes permitirte con 80.000 US$/año
289.738 US$
Regla del 28 %: solo gastos de vivienda
Salario para la casa que quieres
Haz el cálculo al revés: introduce el precio de la casa y descubre qué salario exige la regla del 28%, con la misma entrada, interés y plazo.
Salario que necesitarías
138.056 US$/año
Eso supone 3221 US$/mes de vivienda (2555 US$/mes de capital e intereses).
La regla del 28 % (ratio inicial): destina como máximo el 28 % de tu salario bruto mensual a la vivienda. La regla del 36 % (ratio total): la vivienda y todos los pagos de deudas —coche, estudios o tarjetas— deberían quedar por debajo del 36 % del salario bruto. Las deudas existentes reducen el margen para una hipoteca. La regla del 30 % es la versión para el alquiler: no superar el 30 % del salario bruto. Las tres utilizan ingresos antes de impuestos, por lo que las cifras pueden parecer generosas frente a lo que recibes en tu cuenta.
La hipoteca usa la fórmula habitual de amortización: pago mensual = P × r(1+r)n / ((1+r)n − 1), donde P es el préstamo, r el interés anual dividido entre 12 y n el número de meses. Calculamos a la inversa: partimos del pago permitido, obtenemos el préstamo máximo y lo dividimos entre (1 − porcentaje de entrada) para hallar el precio. Con un 0 % de interés, el préstamo se reparte por igual entre todos los meses.
Por defecto se incluyen impuestos sobre la propiedad y seguro, como suelen hacer los prestamistas. Si desmarcas la opción, todo el 28 % o 36 % se destina a capital e intereses y el precio estimado aumenta. No se incluyen cuotas de comunidad, PMI para entradas inferiores al 20 %, gastos de cierre, mantenimiento ni suministros. Se supone una hipoteca a tipo fijo.
Es una estimación orientativa, no asesoramiento financiero ni una decisión de crédito. El prestamista también tendrá en cuenta tu historial crediticio, ahorro y empleo. Tus cifras no salen del navegador. ¿Quieres saber cuánto gastas realmente cada mes antes de asumir un pago? Deco lo registra automáticamente.